2022-2024年：江门三区成交的60余宗商住地中，全国性品牌房企仅保利拿下1宗（2023年北新区地块），其余均由江门发展集团、新会银海、帕佳图等本土国企或民企竞得，占比超98%。

　　2025年延续格局：蓬江区猪乸环地块（楼面价4800元/㎡）、水南旧改地块（总价6亿）等核心地块，继续由本土国企底价包揽。

　　战略收缩：万科、金地等曾布局江门的房企，因“三道红线”融资压力及三四线市场风险，全面回归一线城市。

　　旧改Kaiyun官方登录入口门槛高：佳兆业、万科曾介入里村、甘化厂旧改，但因拆迁成本高、周期长（平均5-8年），最终退出或放缓进度

　　2024年江门29宗宅地100%成交（总金额43亿元），全部由国资兜底，避免土地市场“塌方”。国企以4800元/㎡底价拿下蓬江核心地块，显著低于2019年同地段8000元/㎡的楼面价。

　　▶️ 银海·兰亭四季：143㎡起跳户型+6米挑空层+空中庭院，实用率超90%；

　　▶️ 江发·翡翠观澜：滨江新区285㎡大平层，整合五邑高尔夫景观资源，填补高端市场空白。

　　“左手买地右手卖房”闭环：国资低价拿地后自主开发，削弱市场竞争。如新会枢纽新城地块，银海集团2024年以3800元/㎡拿地，开发项目售价1.3万/㎡，利润率超行业均值。

　　购房者选择减少：2025年市区17个新盘中，80%为国资开发，产品同质化（主打120-160㎡改善型），刚需小户型供应锐减。

　　正面：国资项目(早期项目)2024年去化率达70%，短期内支撑楼市成交量。

　　负面：土地市场缺乏溢价竞争，2022-2024年平均溢价率0%，导致政府土地财政收入同比缩水41%。

　　国资托底两年，江门楼市避免了硬着陆，却也陷入“低风险、低活力”的温床。当猪乸环地块再度底价成交时，人们更期待看到这样的场景：国资以土地为纽带，引入外来资本与经验，在甘化厂的锈迹上铸造真正尊重历史的作品。毕竟，一座城市的生命力，永远在于开放的胸怀，而非闭合的循环。

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